Baux commerciaux : quand loi simplification de la vie économique rime avec complexification et insécurité juridique
Après un long parcours législatif, la loi de simplification de la vie économique a été promulguée puis publiée au Journal officiel le 27 mai 2026. Ses articles 61 et 63 apportent des modifications majeures au cadre juridique applicable aux baux commerciaux. Adoptées sans véritable concertation avec les acteurs concernés, plusieurs dispositions soulèvent de nombreuses questions d’interprétation et pourraient avoir des conséquences pratiques à rebours de l’objectif de simplification affiché.
Une notion du « local commercial » à géométrie variable
Avant même d’envisager les mesures de fond instaurées par le texte, l’analyse du champ d’application de chaque article laisse penser que l’objectif de « simplification » est d’emblée manqué. Loin de retenir une notion uniforme du « local commercial », la loi fait en effet coexister plusieurs périmètres d’application.
Ainsi, la mensualisation du loyer et le plafonnement des garanties visent les locaux destinés à une activité de commerce de détail ou de gros ou à des prestations de services à caractère commercial ou artisanal ; le transfert et la caducité des garanties s’appliqueraient à tous les baux commerciaux ; les clauses d’indexation « tunnel » concernent les locaux « à usage commercial » ; enfin, le droit de préemption repose sur une définition spécifique excluant expressément les bureaux et les entrepôts.
La difficulté est accentuée par la suppression, dans le texte définitif, du renvoi à l’article 231 ter du Code général des impôts (relatif à la taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement en Ile-de-France), initialement envisagé : ce renvoi aurait limité le dispositif au champ géographique de cette disposition fiscale, mais aurait aussi fourni un cadre d’interprétation déjà éprouvé en pratique. En reprenant sa formulation sans le viser, le législateur a ainsi laissé les praticiens et acteurs économiques à leurs doutes, qui mettront probablement plusieurs années à être dissipés par la jurisprudence (à l’instar des hésitations de la pratique pendant les années suivant l’adoption du droit de préemption instauré par la loi dite « Pinel »).
Un droit à la mensualisation du loyer aux contours incertains
Le texte consacre un droit à la mensualisation du loyer au profit des preneurs de locaux « destinés à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros, ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal », dès lors que ceux-ci ne sont redevables d’aucun arriéré non contesté de loyer ou de charges. La demande peut être formulée à tout moment par les preneurs concernés – y compris pour des baux en cours d’exécution – et prend effet à compter de l’échéance suivante du bail. Aucune stipulation contraire ne peut faire obstacle à ce droit, cette disposition étant d’ordre public.
Au-delà de l’incidence – non négligeable à l’échelle d’un portefeuille d’actifs immobiliers – de cette mesure sur la trésorerie des bailleurs dont les échéances bancaires restent quant à elles trimestrielles, sa rédaction comporte plusieurs « zones grises » : en l’absence de précision dans le texte, est-il toujours possible de facturer le loyer trimestriellement – quand bien même son exigibilité serait devenue mensuelle ? Par ailleurs, rien n’est précisé sur les modalités de facturation et de paiement des provisions pour charges.
Plafonnement des garanties locatives : trois mois ou six mois, telle est la question
C’est sans doute la mesure la plus impactante et pourtant la plus incertaine.
Pour les baux portant sur les mêmes locaux que ceux éligibles à la mensualisation (avec les mêmes incertitudes de champ d’application), la loi prévoit que « les sommes payées à titre de garantie par le preneur […] ne peuvent excéder un montant correspondant à trois mois de loyer » et qu’« il en va de même s’agissant de la valeur des biens, titres, engagements et garanties de toute nature » demandés pour assurer la bonne exécution du bail.
Au-delà des difficultés juridiques, ce plafonnement pourrait être à double tranchant pour certains locataires, que ce soit ceux, moins solides financièrement, qui pourraient se voir refuser certaines locations par des bailleurs estimant le risque d’impayé locatif trop important, ou ceux en situation ponctuelle d’impayé qui pourraient voir leur bailleur privilégier une mise en œuvre rapide de la clause résolutoire compte tenu de la faiblesse du niveau des garanties locatives dont il bénéficie.
Transfert des garanties locatives : comment créer un problème là où il n’y en avait pas
Plus incompréhensible encore, la loi juxtapose deux mécanismes contradictoires quant au sort des sûretés en cas de vente des locaux.
D’une part, l’obligation de restitution du dépôt de garantie est transférée de plein droit à l’acquéreur, ce qui rompt avec la jurisprudence antérieure (qui considérait qu’à défaut de stipulations spécifiques prévoyant son transfert, il devait être restitué par le vendeur puis à nouveau versé par le preneur à l’acquéreur) sans toutefois soulever de difficulté pratique majeure.
D’autre part, la mutation entraîne « le cas échéant » la caducité de droit des autres garanties, avec restitution des documents et mainlevée par le bailleur sortant dans les six mois. Selon une lecture « rassurante », seules seraient visées les garanties qui n’ont pas vocation à être transmises à l’acquéreur ; selon une lecture « littérale extensive », toute sûreté autre que le dépôt de garantie deviendrait automatiquement caduque, quand bien même son transfert serait prévu contractuellement.
Cette seconde lecture, qu’il n’est pas possible d’exclure à ce stade, remettrait en cause l’autonomie des garanties autonomes à première demande consacrée par l’article 2321 du Code civil et obligerait l’acquéreur à s’assurer de la remise de nouvelles sûretés à chaque vente. Vendeur et acquéreur seraient alors contraints d’organiser contractuellement (conditions suspensives, engagements post-closing, séquestres de prix, etc.) la mise en place de nouvelles sûretés par chaque locataire – une charge susceptible de s’avérer être un casse-tête d’autant plus pénible – surtout à l’échelle d’un portefeuille d’immeubles ou d’un centre commercial comportant des dizaines de baux – qu’il ne répond à aucun besoin exprimé par les acteurs économiques.
Là encore, ce dispositif pourrait paradoxalement se retourner contre les preneurs qu’il prétend pourtant protéger : certains d’entre eux pourraient notamment se trouver en défaut du seul fait d’une cession qu’ils n’ont pas choisie, faute de pouvoir obtenir de la part de leur banque une nouvelle garantie à remettre au nouveau bailleur en raison, par exemple, d’une dégradation de leur situation financière depuis la conclusion du bail.
Non-refacturation de la taxe foncière : une mesure écartée… pour le moment
L’interdiction pour le bailleur de refacturer la taxe foncière des locaux loués au preneur, un temps envisagée, a finalement été écartée du texte définitif. Le principe du « bail investisseur », fondé sur la notion de loyer « net » de toutes charges et impositions et déjà malmené par la loi dite « Pinel » de 2014 qui prohibe la refacturation de certaines dépenses au locataire – semble donc préservé pour l’heure.
Le sujet n’est pour autant pas définitivement clos : une autre proposition de loi[1] entend reprendre cette mesure en limitant la refacturation à 50 % du montant de la taxe. Durant plusieurs mois, l’incertitude entourant l’adoption de cette mesure aura conduit certains vendeurs et acquéreurs à intégrer dans leurs actes des mécanismes d’ajustement de prix anticipant une interdiction future, pesant ainsi sur la fluidité des transactions. Et une telle situation pourrait se reproduire dans le cas – tout sauf hypothétique – où une telle mesure serait examinée par le Parlement. À elle seule, cette séquence illustre les effets délétères d’une production législative erratique sur la prise de décision des investisseurs.
De plus, une telle interdiction, si elle venait à s’appliquer à des baux en cours ou à l’occasion de leur renouvellement, pourrait profondément affecter l’équilibre économique des contrats, quand bien même cet impact serait appréhendé dans la détermination de la valeur locative des locaux loués au sens de l’article L.145-33 du Code de commerce.
Quelques clarifications bienvenues
Le texte apporte enfin deux précisions techniques attendues par les praticiens : d’une part, il valide expressément, dans les baux portant sur des locaux « à usage commercial », les clauses d’indexation « tunnel » encadrant la variation annuelle de l’ILC dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse (l’ILAT et l’ICC restant inexplicablement à l’écart du dispositif) ; d’autre part, il exclut les locaux à usage exclusif de bureau et les entrepôts du champ du droit de préemption « Pinel » prévu à l’article L. 145-46-1 du Code de commerce. Deux avancées utiles, qui ne permettent cependant pas de trancher tous les cas (quid, par exemple, du coworking ?) ne sauraient toutefois compenser les difficultés générées par les autres dispositions introduites par cette loi.
Des mesures regrettables pour le marché de l’immobilier d’entreprise
À l’heure où le marché de l’investissement immobilier peine déjà à retrouver son dynamisme, on peut légitimement s’interroger sur l’opportunité d’un texte qui, loin de simplifier la vie économique, déstabilise les équilibres contractuels établis, complexifie les rapports locatifs et alimente une insécurité juridique dont les acteurs du marché – français comme étrangers – se seraient volontiers passés.
En multipliant les règles sans assurer par ailleurs leur intelligibilité, le législateur prend ainsi le risque d’adresser un signal peu favorable aux investisseurs, à l’heure où la concurrence entre marchés européens s’accroît nettement.
Cela semble d’autant plus déplorable qu’en renchérissant le coût et la complexité des opérations, la loi pourrait, paradoxalement, se retourner contre les commerçants eux-mêmes, dont elle prétend pourtant améliorer la protection.
