Investissement immobilier en France : une inflation législative source d’insécurité juridique

Les initiatives gouvernementales ou parlementaires visant à réformer le droit des baux commerciaux et d’habitation se multiplient, souvent sans concertation avec les acteurs économiques concernés, et sans que leur cohérence ni leur opportunité soient toujours établies.

De la loi de simplification de la vie économique récemment adoptée à la proposition de loi sur les commerces de proximité, en passant par celle visant à pérenniser l’encadrement des loyers, plusieurs textes concernant le droit immobilier actuellement votés ou soumis au Parlement témoignent d’une méconnaissance préoccupante des mécanismes juridiques et économiques en jeu, et alimentent une insécurité juridique croissante. En l’état, ils suscitent attentisme des investisseurs et frilosité de certains financeurs, tout en risquant, paradoxalement, de desservir les locataires qu’ils entendent protéger et les objectifs de politique publique qu’ils affichent.

Les quelques exemples développés ci-après, tirés de ces textes, projets ou propositions de loi, visent à illustrer cette tendance, qui est suffisamment préjudiciable à la formation des décisions d’investissement pour justifier que les acteurs du marché immobilier – et, espérons-le, le législateur français – y portent une attention particulière.

Loi de simplification de la vie économique : des mesures aux effets contre-productifs ?

La loi de simplification de la vie économique, présentée par le gouvernement en avril 2024, a finalement été adoptée par le Parlement le 15 avril 2026. Ce texte n’a pas encore été promulgué à l’heure où ces lignes sont écrites et pourrait encore faire l’objet d’une saisine des Sages en vue d’un contrôle de constitutionnalité a priori. Il contient notamment plusieurs mesures concernant les baux commerciaux qui posent déjà d’importantes difficultés juridiques et pratiques.

Interdiction de la refacturation de la taxe foncière : la mesure est abandonnée mais son spectre demeure

Parmi ces mesures, une disposition visait antérieurement à interdire la refacturation de la taxe foncière au preneur dans les baux commerciaux, pratique expressément autorisée par l’article R.145-35 du Code de commerce et fondamentale dans tout « bail investisseur ». La suggestion de compenser cette interdiction par une majoration du loyer initial pour tenter de neutraliser économiquement cette mesure et préserver la notion même de loyer « net » n’est pas convaincante, l’indexation conventionnelle du loyer (que ce soit sur l’ICC, l’ILC ou l’ILAT) étant décorrélée de l’évolution de la taxe foncière.

Par ailleurs, l’impossibilité pour le bailleur de refacturer la taxe foncière pourrait légitimement fonder une demande de déplafonnement du loyer à l’occasion du renouvellement du bail, au titre d’une « modification notable des obligations respectives des parties » et du déséquilibre économique en résultant.

Durant plusieurs mois, l’incertitude entourant l’adoption de cette mesure a pu conduire certains vendeurs et acquéreurs à intégrer dans leurs actes des mécanismes contractuels d’ajustement de prix visant à traiter l’hypothèse d’une interdiction future de refacturation, et a ainsi pesé sur la fluidité des transactions.

La loi adoptée – conforme au texte établi par la commission mixte paritaire réunie le 20 janvier dernier – a finalement écarté cette disposition. Son spectre et les interrogations qu’elle soulève demeurent toutefois : plusieurs autres propositions de loi entendent reprendre ce principe, certaines prévoyant une interdiction de refacturation limitée à la moitié de la taxe foncière.

La caducité des garanties locatives en cas de vente : une innovation juridique incompréhensible

La loi adoptée prévoit notamment que, pour certains locaux destinés à une activité de commerce, les garanties locatives — cautionnements, garanties autonomes à première demande (GAPD), etc. — seront non seulement plafonnées à trois mois de loyer, mais deviendront « de droit » caduques en cas de vente des locaux loués.

Cette disposition pourrait ainsi contrevenir à l’autonomie des GAPD consacrée par l’article 2321 du Code civil et réduire sensiblement leur valeur pour les investisseurs. Sur le plan opérationnel, toute cession d’actifs en asset deal contraindront probablement vendeur et acquéreur à devoir organiser contractuellement (condition suspensive, engagement post-closing, séquestre d’une partie du prix, etc.) la remise de nouvelles garanties par chaque locataire — une charge considérable pour les portefeuilles comportant un grand nombre de locataires (centres commerciaux, parcs d’activités).

Certains locataires pourraient même défaillir à leurs obligations du seul fait d’une vente qu’ils n’ont pas choisie s’ils ne sont plus en mesure, à ce moment-là, d’obtenir de leur garant une nouvelle garantie de substitution. Il est paradoxal et regrettable qu’un texte dédié à la « simplification de la vie économique » complexifie aussi substantiellement les opérations d’investissement immobilier et crée des problèmes là où il n’y en avait pas…

Proposition de loi sur l’encadrement des loyers résidentiels : la mort de l’immobilier géré ?

Une proposition de loi visant à pérenniser et étendre l’encadrement des loyers, pourtant présentée sous l’intitulé « retrouver la confiance et l’équilibre dans les rapports locatifs » et adoptée en première lecture le 11 décembre 2025 par l’Assemblée nationale, soulève à son tour plusieurs difficultés sérieuses, indépendamment de la question politique relative au maintien de ce dispositif.

Au moins trois des dispositions prévues appellent une attention particulière :

• La suppression pure et simple de l’exception bénéficiant actuellement aux « logements meublés situés dans une résidence avec services gérée », alors que le législateur avait précisément écarté l’application de l’encadrement des loyers pour ces résidences (étudiantes, seniors, de services, etc.) afin de tenir compte des particularités de ce secteur (soumis à TVA et à des coûts d’exploitation supérieurs du fait notamment de la fourniture desdits services) ; en l’état, cette mesure pourrait compromettre structurellement leur équilibre financier et décourager l’investissement dans un secteur dont l’utilité sociale est pourtant reconnue ;
• Le plafonnement du complément de loyer à 20 % du loyer de référence majoré, sa limitation aux logements de plus de 14 m² et sa contestabilité permanente réduiraient sensiblement la capacité du bailleur à valoriser les caractéristiques de localisation ou de confort de son bien, le cas échéant, ce qui pourrait ainsi soulever des questions de compatibilité d’une telle mesure avec la protection constitutionnelle du droit de propriété ;
• Le renforcement des pouvoirs du préfet — qui pourrait imposer la mise en conformité des baux d’habitation avec les règles relatives à l’encadrement des loyers, et le remboursement de loyers indûment perçus sans décision judiciaire préalable — soulève des questions fondamentales quant au respect du droit au recours juridictionnel et à la séparation des pouvoirs.

Proposition de loi sur les commerces de proximité : vers la fin du statut des baux commerciaux ?

Une proposition de loi « visant à soutenir et valoriser les commerces de proximité » pourrait, par la nature et l’ampleur des mécanismes qu’elle entend introduire, remettre en cause des équilibres fondamentaux du statut des baux commerciaux issu du décret du 30 septembre 1953.

L’encadrement des loyers commerciaux ou la remise en cause de la valeur locative de marché

La proposition prévoit d’introduire un mécanisme d’encadrement des loyers commerciaux calqué sur celui applicable aux baux d’habitation. Cette transposition anéantirait tout d’abord la liberté de fixation du loyer initial, privant ainsi les parties d’appréhender dans leur accord financier les caractéristiques des locaux loués ou du bail (activités autorisées, durée ferme, charges refacturables, mesures d’accompagnement, etc.).

Elle ébranlerait aussi les mécanismes légaux permettant aux parties, sous certaines conditions, de demander la fixation du loyer à la valeur locative de marché, notamment lorsque celle-ci a sensiblement évolué, que ce soit en cours de bail (révision légale prévue par les articles L. 145-37 à L. 145-39 du code de commerce) ou à l’occasion du renouvellement (déplafonnement du loyer prévu par l’article L. 145-34 du code de commerce). Le droit d’option et le droit de repentir, permettant au bailleur d’arbitrer entre renouvellement à la valeur de marché et versement d’une indemnité d’éviction, seraient aussi affectés.

Les modèles de valorisation des investisseurs institutionnels, fondés notamment sur des hypothèses de réversion locative, seraient ainsi directement remis en cause – dans un marché d’investissement déjà en berne.

Un nouveau « droit de préemption » sur les locaux commerciaux vacants : une expropriation déguisée

La proposition de loi prévoit par ailleurs d’attribuer aux communes, sous certaines conditions, un droit de « préemption » sur les locaux commerciaux demeurés vacants depuis plus de douze mois « sans qu’une raison de force majeure ou une procédure judiciaire, administrative ou collective ne puisse être opposée, dans les secteurs de forte vacance commerciale ».

Le refus du propriétaire de « remettre le local commercial à bail » dans un délai de deux mois suivant une mise en demeure du maire vaudrait déclaration d’intention d’aliéner, le prix d’acquisition étant « celui qui résulte de l’évaluation réalisée par un professionnel », soumis à la loi Hoguet.

Si la proposition de loi prévoit que les modalités d’application de ce dispositif doivent être précisées par décret, ce mécanisme ne s’apparente en l’état pas à un véritable droit de préemption, lequel supposerait une décision de vendre du propriétaire et l’existence d’un tiers acquéreur. Il décrit en réalité une procédure d’expropriation, qui devrait être soumise aux exigences constitutionnelles afférentes : utilité publique, procédure contradictoire, indemnisation préalable et juste, etc.

Au-delà de la question juridique, le signal adressé aux investisseurs est préoccupant : la vacance commerciale — phénomène conjoncturel souvent subi par les propriétaires dans un contexte de mutation des modes de consommation — deviendrait un facteur de risque patrimonial direct.

A suivre.